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当前，国内的房地产行业一直处于高速的发展之中。尤其，在“奥运”概念的催生下，近两年来，房地产市场的价格走势一直处于偏高位的运行。源于，对于奥运会大 家都有一个想法，至少是在奥运之前房地产的价格是不会跌的，这已经形成了一个固定的思维模式。但是，2008年以后呢，“奥运”概念对于经济的促进，以及 之后房地产市场的前景如何？则是大家普遍比较关心的问题。

自现代奥运会的成功举办以来，奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段,而房地产业往往又是举办奥运会、发展奥运经济最直接的受益产业之一。即 将举办的08年奥运会，对于北京房地产市场产生的影响是举足轻重的。国民经济水平，在改革开发以来形成了持续的高增长，随着2001年北京申办奥运会的成 功所形成的奥运经济，更极大的推动了我国GDP的进一步提高，“奥运经济”发挥的效应为北京每年的经济增长提升了两个百分点。

即将到来的2008年奥运会，一方面促使北京增加了对固定资产的大力投资；另一方面，也极大地刺激了消费、物价水平等多方面的增长，而所有的一切，也必然对于北京的房地产市场产生巨大的影响。

奥运会带给了我们什么？对北京房地产意味着什么？

一系列的数字可以说明，08年奥运给北京这座千年古城所带来的深远影响：

1、900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；

2、450亿元用于环境治理；

3、300亿元用于数字化建设；

4、150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。

共计1800亿元人民币将投入城市基础设施建设，重点建设142个项目,将大大缩短与国外同等地位大城市的差距。已建及在建的城市快速路系统，完善主次干道、支路系统，和轨道交通体系的全面开通将使整个北京的交通状况得到根本的改善。

5、939亿元人民币用于北京环境的改善,和空气质量的提高。

6、1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设,将使北京亚北地区成为北京重点建设区域和最适宜居住的地区。

受奥运战略的影响，2004年《北京城市空间发展战略研究》公布了北京城市总体规划布局中指出：北京将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成 “两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。将在市区形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种城市布 局的改变将使整个北京城市中心北移，对于北京房地产业格局产生革命性的影响。因奥运而产生的巨大的基础设施投入和整体城市功能布局的改变，将使北京的城市 面貌、居民生活条件得到彻底改善，城市竞争力大幅提高。

08 年奥运会是一个良好的开端，更是一个契机。借助于奥运会在国际上的巨大号召力，北京将成为世界关注的焦点，北京的国际知名度和影响力更将得到显著提高；北京的政府职能将进一步完善，投资环境和经济环境将得到极大改善；北京巨大的市场和消费潜力所蕴藏的商机对于境外企业有着强大的吸引力，伴随着国外资本的大 量涌入，外资企业总部的搬入，国内高新技术企业的迅速发展，北京市人均可支配收入的大幅提高。北京的房地产市场的潜力和发展空间是巨大的。

同时，奥运会期间建成并投入使用的奥运村，在奥运结束以后将成为北京住宅市场上新的亮点和里程碑。大体量、高品质的物业供应将极大地刺激北京房地产的消费和需求。

由此可见，"奥运"对于北京房地产市场所产生的影响是全面的、积极的、有益的。

08年北京房地产的机遇所在

08 年，奥运会结束后，奥运经济产生的影响力将会形成延续，北京的房价也不可能立即下跌。房地产买卖行为往往是由市场决定的，而经济发展对于市场的支撑将是显 而易见的。同时，我国的房地产产业链的源头，即土地的供应量是由政府决定，这注定房地产产业会带有一定的计划经济色彩,并具有保障和福利的社会属性。因 此，房地产的最终决定价格是由政治、经济、社会等诸多因素共同作用形成的。

北京作为我国的首都，具有优秀的房地产市场环境，需求是旺盛的。目前，在京常住人口为1500万，加上流动人口数近1800万人，人口年增长率达2%左右， 伴随着大量的人口增长与生存环境的变更，每年都衍生出大量的办公、居住需求。房地产的需求以刚性为主，具有健康的市场环境；同时，北京作为国际化大都市， 国际贸易和经济交流频繁，现有在京外商代表机构1万余家，外资企业7千多家，外国驻华使馆100多家，常住外国人士十几万人, 外企雇员逾五十万人，在中国日益频繁的参与世界贸易及国际大分工合作的前提下，北京的外支机构与日俱增，总部经济的形成带给了城市无尽的活力。在奥运经济 和加入世贸组织的带动下，接下来相当长的一段时间内，北京将形成持续的强有力的经济增长率和社会发展速度。居民生活水平日趋改善，人均可支配收入也将大幅 提高。

奥运经济的启动给北京的房地产行业带来了先进的经 验，无论从规划设计的提升，国际化资本运做和境外开发企业的进入，加剧了市场的竞争，并促进了行业管理趋于国际化，从而有利于提高房地产项目开发运作水平 及行业管理水平。健康、环保和科技将融入到今后的房地产开发理念之中。更关注规划设计和产品设计，注重住宅区配套环境营造，注重高科技与住宅产品的结合， 住宅形式和功能的变革，使之更富有人性化。房地产产业的整体提升，将带来产品价格和价值的提高，将极大推动居民居住生活品质的改善。

房地产的价格也并不是完全受市场的供需关系来控制，它是市场经济和计划经济相结合的混合体。对于相当一部分中低收入水平、处于低保收入的消费者，通过政府出 面，形成对于经济适用房、限价房商品房，以及廉租房等多种类型居住物业的有效供给，满足他们正常的居住要求。这些带有福利性质的多层次房屋物业供给，将保 证房地产行业在我国长期的、均衡的健康发展。

同时，从“18号文件”、“国八条”到“国六条”等等，政府通过一系列房地产政策与法规的出台，加强了对房地产市场的管理和监督。不断完善的政策法规，将推动房地 产行业更加规范化。未来的房地产市场将更加透明，价格的制定更加公平合理，更有利于抑制潜在地产泡沫的出现，便于行业的健康发展。

自住性购房需求，地产泡沫的制约，供求平衡的市场环境，决定了不可能出现房地产市场的大起大落现象；经济的长期稳定发展，奥运的竞争机制的引入，政府的计划 调节，使得未来房地产商品价值趋于回归真实，利润空间将进一步压缩，价格涨幅趋于稳定。从供求关系变化角度来说，新生的需求力量为市场提供了持续的购买 力，中国人对于住房固有的、独特的情结，也注定了在一般情况下房地产市场不会出现剧烈动荡。

雅典奥运会后房地产的启示（奥运前后）

奥运会举办前后，对于房地产业的影响是多方面的。积极的地方我们很欣喜的看到，而潜在的问题也是我们无法回避的，比如，赛后遗留大体量物业的利用问题，就是我们需要提前规划的。通过对于雅典奥运会的典型事例分析，可以略晓一二。

借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在1995—2002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边 地区，房价涨幅超过了110%。而现今，奥运村最初价位为每平方米2000欧元左右的房屋，降至每平方米1000欧元，入住率还不到5%。

出现这种情况的原因主要有三个：一是希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力；二是希腊地大人 少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多；三是希腊长期以来实行土地 私有制，大部分的私有房地产是在家族内世代相传的，房地产市场开发缺少内需的原动力。

全面分析，08年北京奥运会后的房地产市场，是不会出现于类似雅典的状况的的。

北京地产的方向

房地产行业的健康发展是重要的，他提供了人们必要的生存条件，是影响国计民生的重要的生产生活资料。而，经济的长期增长也是不可阻挡的，北京作为国际上有影响力、有地位的大都市要求了房地产行业必需要高度的发达。

即使是有着首都这样的一个特殊的身份和地位，北京房地产价格的高位运行的标准还是让广大的消费者们唏嘘不已。不可否认房价的增长速度超过了我的心理预期，但 是，坦白的说，北京房地产的价格总体上还是处于良性增长状态。从长远的角度出发，房地产的价值还是具有进一步大幅攀升的潜力。

 

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